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土地增值税政策释疑

2016-11-03 09:23:18 字体:【

   
  一、在土地增值税征收中,新建房与旧房如何界定。
  按照《转发财政部国家税务总局〈关于土地增值税一些具体问题规定的通知〉的通知》(鲁财税字[1995]第39号)规定,关于新建房与旧房的界定问题,由各市地财政局和地税局根据当地实际情况具体规定。
  提供某市拟出台的规定供学习参考:
  (一)房地产开发企业纳税人建造商品房,已自用或出租使用年限在一年(满12个月)以上再出售的,为旧房,其转让适用旧房转让土地增值税政策。
  “自用或用于出租”是指同时满足下列条件:
  1.将开发产品转作开发企业固定资产的;
  2.从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上(含一年)的。
  (二)非房地产开发企业自建房屋,使用超过2年(含2年)转让的,为旧房,其转让适用旧房转让土地增值税政策。自建房使用时间超过2年(含2年)是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过2年。
  (三)对单位或个人购买新房再转让的,不论其是否使用,均作为旧房。
  二、非房地产企业转让新建房产(建筑物),如何征收土地增值税,目前申报表中没有考虑非房地产企业转让新建房产(建筑物)的情况。
  按照《土地增值税暂行条例》,计算增值额的扣除项目为:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本费用;新建房及配套设施的成本费用;与转让房地产有关的税金。有两项不可以扣除:一是房地产企业按照规定可以加计扣除20%的规定,非房地产企业不适用;二是《实施细则》所规定的开发土地和新建房及配套设施的费用,明确规定了,是指房地产开发项目有关的销售费用,管理费用,财务费用,也不可以扣除。是否是房地产开发项目,建议把握两个要点,即,是否具有房地产开发资质且项目立项为房地产开发项目。
  三、房地产开发企业办理土地增值税清算,其清算申报资料在税务机关审核期间,其再销售(含预收款)清算节点时尚未销售的商品房,如何交土地增值税。
  经请示总局意见,在地税机关清算审核期间,销售的商品房按照尾盘销售处理。
  四、土地增值税中配套学校扣除问题。有的房地产开发项目中配套建设的学校及幼儿园占地,由政府无偿划拨给当地教育局,学校的土地证办到教育部门名下,因此学校占地在开发商品房用地的“红线外”。但是根据项目土地出让合同约定及规划设计,由房地产公司全部承担配套学校及幼儿园的建设费用,并无偿移交教育部门,造成了学校及幼儿园形式上属于“红线外”项目。这部分成本支出是否可以纳入土地增值税清算扣除项目。
  按照总局的意见,即使由开发商承担了开发成本,但“红线外” 成本支出不允许计入土地增值税扣除项目中。

 

 



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