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营改增后,房屋出租中免租期和跨年租赁的财税处理!

2017-05-03 16:09:44 字体:【

  企业出租房产,除了常见的按月(年)收取租金外,还存在免租期和一次性收取跨年租金的情况。
  营改增后,对于一次性收取跨年租金的,根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第二款规定,纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。出租方在一次性收取跨年租金的当期缴纳增值税。
  对于免租期,根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定,纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售服务。出租方与承租方约定的免租期不视同销售缴纳增值税。
  但在企业所得税方面,不同的租金收取方式,会计和税务处理都不相同,应当关注。
  免租期的处理
  (一)会计处理
  按照《企业会计准则》规定,在出租人提供了免租期的情况下,应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其他合理的方法进行分配,免租期内应确认租赁收入。
  例1:甲公司(一般纳税人)出租一栋房屋给乙公司,租赁期为2016年9月1日~2019年12月31日,月租金10万元,2016年9月1日~12月31日为免租期,2016年9月1日、2018年1月1日、2019年1月1日分别收取租金120万元。甲公司会计处理如下:(单位:万元,下同)
  1. 2016年
  在免租期内也应确认租金收入,2016年确认租金收入=120&Pide;1.11×3&Pide;40×4=32.43(万元),缴纳增值税=120&Pide;1.11×11%=11.89(万元)。
  (1)9月1日
  借:银行存款 120
  贷:预收账款 108.11
  应交税费——应交增值税(销项税额) 11.89
  (2)12月31日
  借:预收账款 32.43
  贷:其他业务收入 32.43
  2. 2017年
  2017年确认租金收入=120&Pide;1.11×3&Pide;40×12=97.30(万元)。
  借:预收账款 97.30
  贷:其他业务收入 97.30
  3. 2018年~2019年
  2018年~2019年,分别确认租金收入=120&Pide;1.11×3&Pide;40×12=97.30(万元),缴纳增值税=120&Pide;1.11×11%=11.89(万元)。
  (1)1月1日
  借:银行存款 120
  贷:预收账款 108.11
  应交税费——应交增值税(销项税额) 11.89
  (2)12月31日
  借:预收账款 97.30
  贷:其他业务收入 97.30
  (二)税务处理
  1. 2016年
  《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定,租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此,产生税会差异。
  2016年在税收上确认租金收入=120&Pide;1.11=108.11(万元),纳税调增=108.11-32.43=75.68(万元)。
  2. 2017年
  2016年在税收上确认租金收入0元,纳税调减97.30万元。
  3. 2018年~2019年
  2018年和2019年分别在税收上确认租金收入=120&Pide;1.11=108.11(万元),纳税调增=108.11-97.30=10.81(万元)。

 

 



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